ANALÝZA EKONOMA LUKÁŠE KOVANDY - Trh s nemovitostmi v ČR zůstává jako celek nečekaně odolný vůči dopadům probíhající koronavirové situace. Ceny nemovitostí v souhrnu dále rostly i v roce 2020 a v růstu pokračují i letos. Cenový pokles zaznamenaly jen jisté segmenty trhu s nájemním bydlením. Kvůli odlivu poptávky zahraničních turistů po krátkodobých pronájmech zejména klesla loni cena nájmů v historickém jádru Prahy.
Určujícím faktorem v pozadí odolnosti nemovitostního trhu je až kriticky nedostačující nabídka nemovitostí, jež nedokáže uspokojit poptávku po nich. Nedostačující nabídka je z podstatné části výsledkem nepříliš funkčního, nepružného stavebního zákona, na jehož nové podobě se nyní intenzivně pracuje, ovšem s nejistým výsledkem. Stávající legislativa týkající se výstavby způsobuje v mezinárodním meřítku příliš dlouhá povolovací řízení, což právě neumožňuje nabídce pružně reagovat na nárůst poptávky.
Poptávka po nemovitostech je stále silná z důvodu ekonomické prosperity let 2014 až 2019, během nichž citelně vzrostla kupní síla tuzemského obyvatelstva a zejména Praha se ještě výrazněji zapojila do globálního trhu s nemovitostmi – udržela se, popřípadě i zvýšila její atraktivita v očích zahraničních investorů. Růst cen nemovitostí v ČR vykazuje dlouhodobě rostoucí trend, jenž je kromě relativně slabé nabídky dán fundamentálně také probíhajícím procesem makroekonomické konvergence ČR k bohatším zemím EU. Tento proces bude nadále pokračovat.
V roce 2020 navzdory pandemické situaci nedošlo k výraznějšímu nárůstu míry nezaměstnanosti a podstatná část obyvatelstva v ČR ekonomické dopady pandemie prakticky nijak nepocítila na své finanční situaci. Masivní fiskální podpora ekonomiky prostřednictvím programů typu Antivirus, kompenzačních bonusů, moratoria splátek úvěrů, odkladů daňových plateb a dalších umožnila nejen udržet nejnižší míru nezaměstnanosti v EU, ale také nedopustit výraznější a plošnější propad reálných mezd. Tato fiskální stimulace, jejímž výsledkem je enormní nárůst veřejného zadlužení v poměru k hrubému domácímu produktu, nadále pokračuje. Současně proběhla a probíhá měnověpolitická stimulace prostřednictvím citelného snížení a udržování nízké základní úrokové sazby České národní banky.
ČNB v roce 2020 podpořila nemovitostní trh nejen měnověpolitickou stimulací v podobě snížení základní úrokové sazby, ale specificky také uvolněním svých doporučení jednotlivým obchodním bankám stran podmínek poskytování hypoték. Specificky podpořila loni nemovitostní trh také vláda, jež zrušila daň z nabytí nemovitosti.
Fiskální a měnověpolitická stimulace umožnily na jedné straně bankám citelně snížit sazby hypoték, na straně druhé zatraktivnily nemovitosti coby investici. Atraktivita nemovitostí dále vzrostla jak z důvodu zrušení daně z nabytí nemovitostí, tak z důvodu relativního růstu atraktivity nemovitostního výnosu. Obecný pokles tržních úrokových sazeb, jenž v důsledku propuknutí pandemie loni na jaře nastal, vedl k poklesu výnosnosti konzervativních spořících či investičních nástrojů typu spořicích účtů, termínových vkladů nebo státních dluhopisů, což ještě zvýraznilo výnos právě nemovitostí.
Fiskální a měnověpolitická stimulace tedy udržují, případně dokonce posilují poptávku po nemovitostech, zatímco nabídka zůstává omezená. Z důvodu pandemické situace lze navíc předpokládat spíše relativní pokles objemu výstavby, což napjatou situaci na straně nabídky jen umocní. Pokles objemu výstavby, včetně výstavby rezidenční, nastává z důvodu obecné ekonomické nejistoty stran budoucnosti, kterou vyvolává pandemická situace. Současně kvůli pandemii došlo k odlivu zahraničních pracovníků, o něž je výstavba v ČR do značné míry opřena. V roce 2020 tak nastal citelný propad výkonu tuzemského stavebnictví, zejména pak právě pozemního stavitelství.
Pandemická situace tedy trh s nemovitostmi jako celek nijak zásadně negativně nepoznamenává. Trhy s nemovitostmi se však vyznačuje citelnou setrvačností, takže nelze vyloučit opožděný dopad. Také je třeba brát v potaz odlišný vývoj v jednotlivých segmentech nemovitostního trhu.
Doposud jsme se primárně koncentrovali na segment rezidenčních nemovitostí. Pandemická situace ovšem poskytuje specifický impuls segmentu logistických realit. Poptávku po nich stimuluje pandemický rozmach e-commerce, který umocňuje zájem o skladovací objekty. Naopak pod nepříznivým tlakem se nachází část maloobchodního segmentu realit, a to kvůli odlivu zákazníku z prostředí „kamenného“ maloobchodu právě do oblasti online nakupování. Popsaná nejistota stran budoucnosti se pak projevuje hlavně v oblasti výstavby výrobních objektů a také kancelářských realit, které může poznamenat možný výraznější a trvalejší rozmach práce na bázi home office.
Stále silná poptávka při nadále omezené nabídce udržuje citelný tlak na růst cen nemovitostí jako celku. Tento tlak by měl přetrvat i v dalších letech. Je však třeba počítat s možnou přechodnou stagnací či propadem cen nemovitostí, který však bude omezen jen na určité lokality a na určité segmenty. Z hlediska lokality se pod nepříznivým tlakem ocitají z výše uvedeného důvodu odlivu turistického ruchu zejména prémiové objekty v historickém jádru Prahy a částečně také v lázeňských městech v čele s Karlovými Vary. Současně se ovšem pod nepříznivým tlakem mohou ocitnout rezidenční nemovitosti v málo atraktivních lokalitách typů městských periférií a sídlišť, na něž ekonomický útlum způsobený pandemií setrvačně dopadne nejspíše.
Ač ČNB považuje ceny na tuzemském nemovitostním trhu za nadhodnocené, a to až o čtvrtinu, k „propíchnutí bubliny“ je třeba také „jehly“. Tu by představovala hlubší ekonomická krize, které však popsaná fiskální a měnověpolitická stimulace brání. Za cenu enormního veřejného zadlužování tedy v Česku dochází nejen k udržení poměrně vysoké zaměstnanosti a víceméně i celkové poptávky v ekonomice, ale v té souvislosti také k udržení nadhodnocení nemovitostního trhu. Nárůst zadlužení a rovněž měnověpolitická stimulace u veřejnosti navíc zesilují obavu z inflace, která dále umocňuje poptávku po nemovitostech, v nichž mnozí spatřují pojistku před dopady inflace.
Nutno však doplnit, že dopad vyšší inflace a nárůstu inflačních očekávání, který nyní v určité míře pozorujeme, nemusí být v oblasti nemovitostí jednoznačný. Citelnější nárůst inflace by vedl k výraznějšímu růstu úrokových sazeb, například na vládních dluhopisech. Investoři by pak žádali vyšší výnos také od nemovitostí. Výnos nemovitostí přitom v zásadě stoupá na základě růstu nájmů, nebo na základě poklesu cen nemovitostí. Pokud by byl další růst cen nájmů pro trh již neúnosný a navíc výnosnost bezpečných investičních nástrojů typů vládních dluhopisů by trvaleji vzrostla, vznikne silný tlak na pokles cen nemovitostí. Růst výnosů vládních dluhopisů přitom může podnítit i zmíněný enormní nárůst veřejného zadlužení v poměru k HDP.
V základním scénáři ale inflace zůstane ukotvená a ceny nemovitostí v příštích letech dále trendově porostou. Nelze ovšem vyloučit, zejména v některých segmentech a lokalitách, jisté „zhoupnutí“ či stagnaci, které však budou jen přechodného rázu. Fenoménem bude v oblasti rezidenčních nemovitostí vzestup nájemního bydlení, jelikož řada domácností si již nebude moci vlastní nemovitost dovolit. Tento stav sám o sobě nemusí však vést – a nejspíše nepovede – k vytvoření tlaku na pokles cen realit. V bohatších zemích EU, jako je Německo nebo Rakousko, vykazuje podíl vlastnického bydlení citelně nižší hodnotu než v ČR, takže i v tomto ohledu budeme v příštích letech k bohatším zemím konvergovat, tj. stále více lidí, zejména mladých, bude již bude bydlet v nájmu, nikoli ve vlastním bytu či domu.
Související
Daň z nemovitosti v roce 2024 vzrostla. Platební údaje už míří k poplatníkům
Daň z nemovitosti se od roku 2024 týká dalších osob. Přiznání musí podat do dneška
Aktuálně se děje
před 6 hodinami
Ukrajina dostane od Španělska rakety Patriot
včera
Počasí: Česko čeká poslední mrazivá noc. Pod nulou bude jen na západě
včera
Vinaři vyúčtovali ztráty. Mráz způsobil škody za více než dvě miliardy
včera
Policie večer evakuovala nádraží v Plzni. Někdo vyhrožoval bombou
Aktualizováno včera
Lipavský: Ruský imperialismus je největší hrozbou. Je v zájmu Evropy, aby se Ukrajina ubránila Rusku
včera
Biden poprvé prohlásil, že bude debatovat s Trumpem. Termíny už jsou známé
včera
Válek zmínil, jak české zdravotnictví těží z členství v EU
včera
Erdogan v květnu do Bílého domu nedorazí, potvrdili Turci
včera
Voráček pomalu zavírá dveře za svou hráčskou kariérou. Na 99 procent se na led nevrátí
včera
Rusové cílí na ukrajinskou železnici. Útoky si vyžádaly mrtvé i zraněné
včera
Na Mělnicku leželo bezvládné tělo u havarovaného auta. Případ řeší policie
včera
Kreml: Přístup Ukrajiny k raketám ATACMS válku nezmění
včera
Extrémní počasí spaluje Asii. Kvůli vedrům umírají desítky lidí
včera
Maďarsko převezme otěže EU. Szijjártó řekl, na co se během předsednictví zaměří
včera
Karel III. vzdoruje rakovině a nezapomíná na svou matku. Připomněl si ji v kostele
včera
Gazprom zažaloval v Rusku ČEZ, OMV a slovenský ZSE
včera
"Smrt režimu." Ruská žačka 10. třídy si má odpykat 3,5 roku vazby. Prokurátor požadoval pět let v trestanecké kolonii
včera
Černobyl po 38 letech od výbuchu není mrtvou zónou. Životu se v okolí daří
včera
Korupce na Ukrajině: Soud poslal do vazby jednoho z členů vlády
včera
Na Ještěd se vrátí lanovka. Město schválilo její novou podobu, bude delší
Na Ještěd bude v budoucnu opět jezdit lanovka. Liberecké zastupitelstvo ve čtvrtek schválilo záměr znovuobnovení lanové dráhy, která se před necelými třemi lety zřítila. Nová lanovka bude mít jednu kabinu na dvou lanech a prodlouženou trasu.
Zdroj: Jan Hrabě