Předkupní právo: co znamená a musíte ho uplatnit vůči spoluvlastníkovi?

Předkupním právem vstupuje do dohody dvou stran, tedy prodávajícího a kupujícího, třetí osoba. Jak může zkomplikovat prodej nemovitosti? Pro koho je naopak předkupní právo výhodné? A víte, jak ho poznáte při náhledu do katastru?

Když je předkupní právo dané zákonem

Předkupní právo dává výhodu tzv. předkupníkovi při prodeji bytu, pozemku, či rodinného domu, ke kterému se právo váže. Nejprve se totiž rozhoduje on, jestli si chce danou nemovitost koupit, pak až jsou všichni ostatní zájemci.  

Předkupní právo se dělí na dva druhy:

1)      Zákonné předkupní právo

Je stanovené přímo zákonem (č. 89/2012 Sb.) a do katastru nemovitostí se NEzapisuje.

2)      Smluvní předkupní právo,

Předkupní právo si mezi sebou mohou zájemci dohodnout i dobrovolně na základě smlouvy. Rozlišují se dva druhy:

Obligační předkupní právo (NEzapisuje do katastru nemovitostí) Věcné předkupní právo (zapisuje se do katastru nemovitostí do listu vlastnictví v části C).

Se zákonným předkupním právem se nejčastěji setkáte u spoluvlastnictví. Tedy v situaci, kdy například rodinný dům vlastní několik příbuzných současně. O spoluvlastnický podíl na nemovitosti se jedná i tehdy, když majitelé bytových jednotek zároveň vlastní podíl na společných prostorách domu (to jsou třeba sklepy, garáže nebo předzahrádka).

Kdy mají spoluvlastníci předkupní právo?

Dříve zákonné předkupní právo komplikovalo a prodlužovalo prodej právě v případě bytových domů. V roce 2020 však stát významně omezil předkupní právo a povinnost nabídnout nemovitost nejprve předkupníkovi zůstala jen u prodejů nemovitostí získaných dědictvím. A to ještě s omezenou dobou platnosti.

Často jde o situaci, kdy rodiče odkážou rodinný dům svým dětem. Dům tak dostanou například dva bratři ve formě spoluvlastnictví. Problém je, že každý chce s domem naložit jinak. Jeden by v něm rád bydlel se svojí rodinou, ale druhý by si raději pořídil byt v centru města. Co tedy mají dělat?

Podle zákona musí druhý bratr (který chce dům prodat a z peněz si koupit byt v centru) nejprve oslovit prvního bratra (předkupníka), jestli má zájem si od něj podíl odkoupit a získat tak celý dům jen pro sebe. Takovou povinnost má ale jen 6 měsíců od nabytí dědictví. Když se rozhodne později, může svůj podíl na domě nabídnout k prodeji komukoliv, aniž by se domluvil s prvním bratrem.

Kromě dědictví se spoluvlastnictví a zákonné předkupní právo řeší ještě v případech cizích staveb na vlastním pozemku (i naopak vlastních staveb postavených na cizím pozemku). Úkolem předkupního práva je v těchto případech sjednotit vlastnictví, aby pozemky a nemovitosti na nich měly jen jednoho vlastníka.

Druhy smluvního předkupního práva

Smluvní předkupní právo není nijak stanovené v zákoně, záleží čistě na vás, jak se s druhou stranou dohodnete. Rozlišují se dva druhy smluvního předkupního práva: obligační (váže se na osobu) a věcné (váže se na nemovitost).

Obligační předkupní právo platí pouze mezi smluvními stranami, tedy prodávajícím, předkupníkem a kupujícím. Jakmile vlastník nabídne nemovitost k odkoupení nejprve předkupníkovi, smluvní předkupní právo zaniká (předkupník byt koupí, odmítne ho, nebo nezaplatí kupní cenu včas).

Věcné předkupní právo se váže na nemovitosti, proto přechází společně s ní na dalšího vlastníka (často při dědění). Nezaniká dokonce ani v případě, že by předkupník nechtěl využít své právo a dům koupil jiný zájemce.

Předkupní právo není jediná věc, která může komplikovat váš prodej nemovitosti. Víte například, jak prodat dům s hypotékou?