Český realitní trh krvácí. Experti pro EZ popsali, co nás letos čeká

Řada ekonomických i finančních odborníků ví, že inflace a zvýšené úrokové sazby zastavily růst cen bytů a počty prodaných bytů. „Zvýšené životní náklady, tedy výdaje jak na potraviny ale i náklady na bydlení, zejména strmý růst nákladů na spotřebu energií, donutily potenciální kupující odsunout poptávku po nákupu nového bydlení,“ řekl serveru EuroZpravy.cz Petr Kozojed, vedoucí týmu Real Estate v oddělení Strategie a Transakce společnosti EY Česká republika. Podle něj tak v případě nutnosti řešit bytovou situaci bylo nezbytné hledat provizorní alternativu: buď nové bydlení neřešit, nenakupovat, nebo volit alternativu v podobě nájemního bydlení. 

K vztahu inflace a ne zcela dobrých statistik Česka nejen k prodejům bytů řekla Olívia Lacenová, hlavní analytička Wonderinterest Trading LTD serveru EuroZpravy.cz následující: „Bydlení a inflace jsou spojené nádoby. Vysoké úrokové sazby, jejichž cílem je držet inflaci na uzdě vedou k ‚prodražení‘ hypotečních úvěrů pro běžné občany, a ti následně nákup nemovitosti odkládají a čekají na příznivější období s nižšími úrokovými sazbami.“ Podle ní byl pro český realitní trh rekordní rok 2021. Faktem také je, že odklon od nákupu nemovitosti a stoupající zájem o pronájmy bylo možné sledovat i na Slovensku.

Kozojed dále vysvětlil, že úrokové sazby, v posledních 18 měsících trojnásobně zvýšené, donutily prodávající starších jednotek nebo developery nových bytových jednotek ustoupit od původních požadavků na výši kupní ceny vystupňované výjimečnými podmínkami let 2022 a první poloviny roku 2023. „Chybějící poptávka jako základní princip obchodování vytváří tlak na snižování ceny a rovněž na snižování množství nabízeného produktu – bytových jednotek. Developerské společnosti na základě toho své plánované bytové projekty pozastavily, prodaly, pokud bylo komu, nebo přetransformovaly projekty na nájemní bydlení, pokud to projektové podmínky umožňovaly (souhlas financující banky, struktura projektu, časování projektu atp.),“ uvedl pro server EuroZpravy.cz Kozojed.

Neveselé statistiky nejen o prodejích nových bytů a domů navozují otázky, jako: Co brání větší spokojenosti či úspěšnějšímu nakupování nemovitostí nebo co se dá považovat za největší problém realitního trhu pro retailové spotřebitele? Klíčem ke spokojenosti, co se týká nákupu nemovitosti, je podle Olívie Lacenové především dostupnost výhodných hypotečních úvěrů. „Ty byly v kritickém zmiňovaném období pro značnou část kupujících z dlouhodobějšího hlediska nevýhodné. Navíc, v důsledku obav o možný další růst úrokových sazeb část obyvatel odkládala nákup vlastního bydlení na později. To platí obzvláště při koupi prvního bytu, což pro mnohé zájemce může představovat i závazek na 25 až 30 let,“ řekla Lacenová.

Ekonomové v tomto ohledu proto spatřují letošní rok za velkou příležitost k možnému lepšímu trendu nejen v prodejích bytů, ale i obratu na hypotečním trhu. A to nejen díky tomu, že inflace se postupně dostává pod kontrolu a výhledy klíčových finančních a ekonomických institucí v tuzemsku jsou v tomto směru pozitivní, což se dá říct i o globální scéně. Pokud se skutečně dobereme k tolik očekávanému naplnění prognóz, pak se dá předpokládat i postupné snižování úrokových sazeb jak ze strany ČNB, tak i ze strany dalších centrálních bank, a pokud nedojde ke změně trendu, postupně bychom mohli být svědky lepších hypotečních podmínek a postupného oživení nákupu na trhu s nemovitostmi i samotného zlepšení dostupnosti vlastního bydlení.

Podle Kozojeda je vůbec otázka, zda standardní kupující nového bytu může být z akvizice nového bydlení bytostně šťastný a spokojený, vzhledem k vědomí, že bude 20 až 30 let splácet svou hypotéku. „Nicméně primární spokojenost v tomto případě vychází z podmínek, které byly v rámci akvizice bytu vyjednány. Počínaje úrokovou sazbou, získanou slevou na kupovaný byt, získanými benefity v kupovaném bytě (kuchyňská linka, vestavěné skříně, možné garážové stání, sleva na klientské změny), vysněnou polohou bytového projektu a dispozicí bytu konče,“ řekl serveru EuroZpravy.cz Petr Kozojed.

Podle něj je nutno v úvahu brát rovněž skutečnost, že významný podíl prodaných bytů tvoří investiční byty, které si kupující pořizují za účelem investice do výnosů z pronájmu bytu. „Očekávané již započaté postupné snižování úrokových sazeb jdoucí ruku v ruce se snižováním inflace opět zvýší počet investorů a atraktivitu bytů s výnosem,“ myslí si Petr Kozojed. Podle něj často kritizovaný nízký výnos z pronájmu bytů a srovnávání podobného typu konzervativního investování s jinými finančními produkty je nutno posuzovat nejen jako produkt s (relativně nízkým) výnosem p.a., ale zejména jako produkt s trvale rostoucí hodnotou (5 až 9 % p.a. do ½ roku 2023). Je proto nasnadě, že příznivější očekávání mohou i nemocnému českému trhu s bydlením (a nejen jemu) výrazně pomoci.