Bydlíte v pronájmu? Nový občanský zákoník přinese velké změny

Zákoník v mnoha ohledech zvýhodňuje jak pronajímatele, tak i nájemce. Proto by si obě strany měly ověřit, jak jejich současné nájemní smlouvy vyhoví novým podmínkám. Nová úprava se totiž vztahuje i na nájmy bytů a nemovitostí, které byly sjednány před 1. lednem 2014.

Zvýhodnění nájemce

Nájemce může od ledna v bytě chovat zvíře i přes nesouhlas majitele. Jedinou podmínkou je, že nesmí způsobit pronajímateli či ostatním obyvatelům domu nepřiměřené obtíže. "Majitel bytu nesmí nájemci zvíře v bytě zakázat, i když se mu to nelíbí. Proto doporučujeme vyhradit si souhlas s chovem zvířat přímo v nájemní smlouvě," uvádí realitní makléř Jan Zachystal. Další podstatnou výhodou je možnost v bytě pracovat či podnikat, aniž by s tím majitel bytu souhlasil.

Nájemce se bude moci sám domáhat ochrany vůči tomu, kdo ho ruší v jeho nájemním právu. Dnes tuto ochranu může zajistit pouze pronajímatel. "Pokud vás například vytopí soused, můžete po něm chtít opravu či finanční kompenzaci i jako nájemce, a nemusíte už čekat, až to zařídí majitel bytu. Tato změna například značně urychlí řešení situace, kdy vlastník bytu žije v zahraničí," vysvětluje novinky Michal Ševčík z advokátní kanceláře Vilímková, Dudák & Partners.

Významnou změnou pro nájemce je možnost pronajmout část bytu jiné osobě bez souhlasu pronajímatele. Podmínkou ovšem je, že v bytě sám trvale bydlí a že tuto změnu majiteli nahlásí. "V tom, že nájemce bude moci uzavřít podnájemní smlouvu s kýmkoli bez vědomí majitele, vidím jistá rizika. Majitel zcela ztrácí přehled o obyvatelích svého bytu či domu. Proto bych mu doporučil vymínit si souhlas ve smlouvě," dodává Zachystal.

Zvýhodnění pronajímatele

Zákoník ale posiluje i práva majitele nemovitosti. Ten nově může vypovědět smlouvu i bez výpovědní lhůty. A to v případě, kdy nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem. Tedy pokud například neplatí nájemné či náklady na služby více než tři měsíce nebo byt závažně poškodí. Na rozdíl od současné úpravy však už k výpovědi nepotřebuje rozhodnutí soudu a nemusí nájemci nabídnout adekvátní bytovou náhradu. Nájemce musí byt vyklidit nejpozději do jednoho měsíce po doručení výpovědi. Tyto změny se však nevztahují na družstevní byty.

Jako kauci může vlastník bytu nově požadovat až šestinásobek měsíčního nájemného. To je oproti dnešním třem měsícům výrazný rozdíl. "Domnívám se, že majitelé nemovitostí budou k podobně vysoké kauci přistupovat jen zcela výjimečně. V opačném případě totiž budou svého nájemce těžko shánět, protože takovou částku předem zaplatí málokdo," dodává Jan Zachystal.

Zjednoduší se i uzavření nájemní smlouvy

A na závěr úprava, která zlepší vztahy obou stran: uzavírání nájemních smluv se výrazně zjednoduší. "Stačí, aby bylo patrné, že se jedná o nájemní smlouvu. Musí v ní být uvedeno, co je předmětem nájmu, kdo je pronajímatel a nájemce. Tyto údaje zcela dostačují. Dokonce už se nemusí uvádět ani výše nájemného," popisuje změny Michal Ševčík. Dnes má nájemní smlouva jasná specifika. Musí přesně určit pronajímaný byt včetně veškerého příslušenství a rozsah jeho užívání, výši nájemného a úhrad spojených s užíváním bytu. Bez těchto podmínek může být smlouva neplatná.