Končí regulace nájemného. Co bude následovat?

Ve všech velkých městech s výjimkou statutárních s koncem letošního roku končí i regulace nájemného. Zákon o jednostranném zvyšování nájemného z bytů totiž přestává platit a nájemné by mělo být smluvní záležitostí.

"My teď hlavně na poslední chvíli řešíme, co měly udělat už vlády před námi. O deregulaci se vědělo už dávno, a přesto to zde celá léta nikdo legislativně neošetřil," řekl Mediafaxu ministr pro místní rozvoj Kamil Jankovský (VV).

Vláda však včasné přijetí novely občanského zákoníku nestihla. Zejména proto, že opoziční poslanci ve sněmovně zablokovali zrychlené projednávání tohoto zákona. Od ledna příštího roku se bude stále platný občanský zákoník v ustanovení o nájemném odvolávat na "zvláštní právní předpis", který v té době ovšem nebude platný, protože platnost zmíněného zákona o jednostranném zvyšování nájemného letos končí.

"Jsme přesvědčeni, že i tato situace se dá z právního hlediska zvládnout," ujistil občany premiér Petr Nečas (ODS) v odpovědi na dotaz Mediafaxu, jak se vláda s tímto právním vakuem hodlá vypořádat. "V naší novele je hlavně explicitně zmíněno, že v případě neshody na výši nájmu se mohou smluvní strany obrátit na soud. Jak ale plyne z judikatury Ústavního soudu, to je možné již v současnosti, takže po dobu, co bude platit starý občanský zákoník, větší problémy nečekáme," doplnil premiéra ministr Jankovský.

Změna, kterou novela v části o sjednávání nájemného přináší, se totiž týká zejména úpravy výše nájemného u nájemních smluv na dobu neurčitou. Současný občanský zákoník toto neřeší vůbec a odvolává se na zmíněný zákon o jednostranném zvyšování nájemného. V nové právní úpravě je uvedeno, že strany se mohou domluvit na úpravě výše nájemného, ale pokud k dohodě nedojde, určí výši nájemného soud.

"Z takového postupu plynou zásadní problémy, a to zejména s ohledem na možný počet žalob," kritizuje vládní návrh advokátka Klára Samková, která majitele domů zastupuje před Evropským soudem pro lidská práva ve sporu s českým státem o regulaci nájemného.

Ministerstvo uvádí, že celkový počet bytů s regulovaným nájmem je 750 000. "Pravděpodobně jich je méně, snad tak 700 000, a to právě s ohledem na narovnávání cen. I v případě, že by však bylo 700 000 bytů s regulovaným nájemným a v pouze 10 procentech nedošlo k dohodě, znamenalo by to, že navíc k zátěži soudů stoupne nápad o dalších 70 000 žalob. To je číslo, které je schopno zásadním způsobem ohrozit fungování justice," dodala Samková k vládní novele.

Lepšího přijetí se novela nedočkala ani ze strany parlamentní opozice. "Tato novela je amatérská a pro nájemníky tragická," prohlásil například Stanislav Křeček, expert na bydlení z řad ČSSD a čestný předseda Sdružení ochrany nájemníků (SON).

Křečkovi se nelíbila ani další ustanovení, která novela obsahuje. Odmítá například paragraf, který ukládá nájemci povinnost informovat pronajímatele o všech dlouhodobých návštěvách nebo zakazuje nastěhovat si do bytu další osoby, mezi které ale nepatří vnoučata. "To nemá obdoby v celém vyspělém světě. Když budu konkrétní, vylučuje to například vnoučata, která se nepodívají za svými prarodiči," sdělil svůj názor Křeček.

Jedna z hlavních autorek novely a zároveň ředitelka odboru bytového práva, analýz a metodického řízení Státního fondu rozvoje bydlení Eva Helclová však tato obvinění odmítla. "Záleží na tom, jak se smluvní strany dohodnou, takže to rozšiřuje smluvní svobodu zúčastněných stran. Rozhodně to neznamená, že každý pronajímatel si takovou podmínku dá do smlouvy," sdělila Mediafaxu Helclová.

Ani se sociálnědemokratickou interpretací ustanovení o hlášení dlouhodobých návštěv Helclová nesouhlasí. "Jedná se o dlouhodobé návštěvy. Je tam lhůta dvouměsíčního setrvání, takže skutečně nejde o to, že někdo někoho navštíví a hned se to bude muset hlásit," vysvětluje.

Toto ustanovení je v podstatě jen rozšířením současné praxe, kdy nájemce hlásí počet osob. Nově by měl pronajímateli udat i jména osob a data narození. Toto ustanovení má zabránit dlouhodobému setrvání nadměrného počtu lidí v jednom bytě.

Zjednodušené je podle jejích slov i další tvrzení ČSSD, že pronajímatel může vstoupit do bytu při dlouhodobé nepřítomnosti nájemníka. "Ve skutečnosti je to tak, že nájemník si může určit osobu, která v době jeho nepřítomnosti zajistí vstup do bytu v případě nějakého problému. Teprve pokud takovou osobu nezajistí, může tak učinit pronajímatel," dodala Helclová.

Novela také mění dosavadní praxi v zasílání výpovědi z nájmu. Změnit se má pouze slovo doručení na dojití. "V běžné soukromoprávní praxi se dojití považuje za dostatečné. Znamená to, že se výpověď dostane někam, kde se s ní může nájemník seznámit. Takže ji může převzít i osoba, která s ním sdílí domácnost," dodala ředitelka odboru bytového práva.

Některá tvrzení opozičních poslanců se podle Helclové vůbec nezakládají na pravdě. "Je to informace o tom, že se ruší povinnost pronajímatele platit nájemci stěhovací náklady, pokud je výpověď daná kvůli pronajímateli, nebo že se ruší sankce pro pronajímatele, pokud dá výpověď z nepravdivých nebo fingovaných důvodů. Ani jedno z těchto tvrzení novela neobsahuje. Dochází k přečíslování paragrafů, ale z novely tato ustanovení nemizí," dodala Helclová.

V závislosti na legislativním procesu by novela mohla vejít v platnost koncem ledna příštího roku. Obdobně dramatickou situaci lze očekávat napřesrok, protože to skončí deregulace nájmů i ve statutárních městech.