Pozor na změny v katastrálním zákoně. Na co se musíte připravit?

Zásada, podle níž stavby a další konstrukce pevně spjaté s pozemkem tvoří jeho součást, je zcela běžná ve většině jiných států. Od roku 1950 to však v Česku bylo zcela naopak a pozemek a stavba byly vnímány zcela naopak, tedy jako samostatné věci. Vznikly tak situace, kdy pozemek a stavba, která na něm stojí, mají odlišného majitele, což přineslo řadu komplikací. Typickým příkladem může být situace, kdy vlastník pozemku brání vlastníkovi stavby v přístupu k ní.

Nový občanský zákoník tedy vztah definuje tak, že "součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech,".

Majitelé staveb na cizích pozemcích se však nemusí bát, že by o svá obydlí od ledna přišli. Nová definice se totiž plně vztahuje jen na stavby, které teprve vzniknou a pro už existující zavádí speciální přechodná ustanovení.

V praxi totiž mohou nastat dvě odlišné situace. V první a méně problematické je majitelem pozemku i stavby jedna osoba. Ta od ledna přijde o možnost disponovat stavbou a pozemkem jako samostatnými věcmi a bude moci nakládat pouze s pozemkem, jehož součástí budou i stavby na něm umístěné.

V druhém a komplikovanějším případě jsou však majiteli dvě rozdílné osoby. V takovém případě získá vlastník pozemku předkupní právo ke stavbě a stejně tak vlastník stavby předkupní právo k pozemku nebo jeho části, na němž stavba stojí.

"V praxi to znamená, že bude-li chtít kterýkoli z vlastníků disponovat svojí věcí (stavbou či pozemkem), bude mít povinnost nabídnout ji nejprve druhému vlastníkovi k odkoupení," vysvětluje ministerstvo spravedlnosti.

Předkupní právo zůstává i v případě, že se nevyužije a bude působit vůči novému vlastníkovi pozemku či stavby. Pokud se využije, stává se stavba součástí pozemku stejně jako v předešlé situaci.

Problematiku nemovitostí bude také řešit nový katastrální zákon, který v současnosti mají na stole poslanci a je se změnami v občanském právu úzce spjat. Už nyní je k němu avizována řada pozměňovacích návrhů a není tedy zatím jasná jeho definitivní podoba, ač se jeho základní pilíře zřejmě už nezmění. Předloha by měla nabýt účinnosti také od ledna příštího roku a přináší řadu novinek.

Současná podoba však budí rozporuplné reakce. Výrazně se totiž zvyšuje význam katastru nemovitostí, a to formou takzvané materiální publicity. To de facto znamená, že co je zapsáno ve veřejném seznamu, tedy i katastru nemovitostí, je pravda, i kdyby byl skutečný stav jiný.

V praxi to znamená, že pokud někdo koupí nemovitost od vlastníka zapsaného v katastru, je toto nabytí platné i v případě, že skutečným vlastníkem byl někdo jiný (osoba nezapsaná v katastru).

Změna je motivována snahou donutit vlastníky nemovitostí, aby sledovali, jestli ve veřejné evidenci nefiguruje místo nich jiná - k tomu neoprávněná osoba. Přináší však také obavu současných vlastníků, že bude snadnější nemovitosti ukradnout.

Teoreticky se totiž může někdo domoci zápisu do katastru na základě například zfalšované prodejní smlouvy a dříve, než to skutečný majitel odhalí a upozorní na to, nemovitost prodat další osobě. Kupec, který od podvodníka majetek koupil, jej však nabyl v dobré víře, jelikož ve veřejném seznamu byl jako majitel zapsán podvodník a nemovitost mu už zůstane. Nic na tom nezmění ani to, že podvodník, který smlouvu zfalšoval, bude za svůj trestný čin později odsouzen.

Pokud se naopak skutečný vlastník věci dozví, že zápis v evidenci neodpovídá skutečnosti, může požadovat odstranění nesouladu a zápis tzv. poznámky spornosti. Musí však prokázat, že se již domáhá svých práv u příslušného orgánu, zpravidla u soudu. V takovém případě by neměl skutečný vlastník o svou nemovitost přijít. "Jestliže má někdo zájem o koupi věci, u níž ve veřejném seznamu taková poznámka figuruje, měl by zpozornět. Později se totiž nebude moci odvolávat na to, že doufal v oprávněnost osoby věc převést," dodává ministerstvo.

Předmětem řady pozměňovacích návrhů je tedy i to, jak skutečné a zapsané vlastníky informovat v případě, že se někdo snaží zápis u jejich nemovitosti změnit. Podle stávajícího znění by totiž takto byli upozorněni pouze formou zprávy do datové schránky. Spousta zejména starších občanů však takovou schránku ani nemusí mít.