Prodávate dům nebo byt? Toto byste měli vědět

Základ daně se stanoví ze srovnávací daňové hodnoty nebo sjednané kupní ceny a to z té částky, která je vyšší. Sjednanou částkou se rozumí částka, která je uvedena v kupní smlouvě a za kterou byla nemovitost prodána.

Srovnávací daňové hodnotě je nutné rozumět tak, že je stanovena jako 75 % a to buď ze směrné hodnoty, nebo zjištěné ceny. Směrná hodnota je taková částka, která je stanovena finanční správou na základě porovnání obdobných nemovitostí. Zjištěná cena je stanovena standartním způsobem a je zpracována do formy znaleckého posudku.

A kdy vlastně použít směrnou hodnotu a kdy znalecký posudek?

Jelikož je směrná hodnota stanovena z cen nemovitých věcí v místě, ve kterém se nachází nemovitá věc, ve srovnatelném časovém období s tím, že se zohledňuje druh, poloha, účel, stav, stáří, vybavení a stavebně technické parametry nemovité věci, tak směrná hodnota není optimální, pokud je nemovitost rozdílná svou kvalitou či se sjednaná cena zásadně odlišuje od standartních tržních cen.

V takovýchto případech se doporučuje použít znalce a jím cenu zjištěnou, protože ten je v rámci svého znaleckého posudku schopen zohlednit skutečný stav nemovité věci.

A co když hodnota u použité metody vychází moc vysoko a chtěl použít jinou metodu, ale přiznání již bylo podáno?

Takovýto postup by měl být akceptován finanční správou, pokud bude daňové řízení doplněno ještě před vyměřením daně. Po vyměření daně však již nelze ke změně názoru poplatníka přihlédnout a podat odvolání, neboť se nejedná o nesprávné nebo nezákonné rozhodnutí.

Jaké jsou však úskalí, která jsou spojena a se kterými se setkává finanční správa?

V minulosti tomu tak bylo a současné podmínky to zachovávají a tím kdo má povinnost tuto daň primárně uhradit a je tedy poplatníkem je převodce respektive prodávající. Nabyvatel se v této situaci stává ručitelem.

Nová právní úprava nám však nově umožňuje, aby se u kupních a směnných smluv stal poplatníkem nabyvatel, pokud se v kupní či směnné smlouvě výslovně dohodne.

Je však nutné brát na zřetel, jak je tato podmínka upravena v kupní smlouvě. Pokud je v ní pouze řečeno, že se nabyvatel zavazuje uhradit daň z nabytí nemovitých věcí, tak to bude z pohledu zákona a finanční správy nepostačující, protože zde není vysloveně sjednáno, že poplatníkem je nabyvatel. Jestliže tomu tak bude, tak bude na základě tohoto jednoznačného ujednání ve smlouvě poplatníkem nabyvatel. Důležité je rovněž zmínit, že v tomto případě není ručení zákonně upraveno.

Pokud se však prodávající a nabyvatel dohodnout až v dodatku a ten současně předloží správci daně, tak ten bude vycházet pouze ze skutečností, které nastaly ke dni právních účinků vkladu. K pozdějším ujednáním nemůže přihlížet. Rozhodující tak bude, kdy k dohodě došlo.

Ještě je nutné zmínit jednu změnu a to, že pokud se například prodává nemovitost, která je ve společném jmění manželů, tak jsou nově poplatníkem manželé společně a nerozdílně. Podávají tak jedno daňové přiznání a před správcem daně vystupuje pouze jeden z nich jako společný zmocněnec.

Jak a komu vlastně daň uhradit?

Daňové přiznání se podává a daň se hradí na účet finanční úřadu, v jehož obvodu územní působnosti se nachází převáděná nemovitá věc. Variabilní symbol, který se pro úhradu použije je u fyzické osoby rodné číslo poplatníka a u právnické osoby pak IČ. Přiznání je nutné podat poplatníkem nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, kdy byl proveden vklad práva do katastru nemovitostí.

Víte že...

Pokud nemovitost financujete úvěrem od stavební spořitelny, mezi uznatelné náklady nepatří jen nákup nemovitosti, stavebního materiálu nebo samotné stavební práce? "S úvěrem od stavební spořitelny je možné pokrýt i administrativní náklady, jako jsou dědické a darovací daně, nebo právě daň z převodu nemovitosti," radí Jitka Jechová z Raiffeisen stavební spořitelny.