ROZHOVOR: Čím dál víc solidně vydělávajících si nemůže dovolit pořídit bydlení, upozorňuje sociolog Kubala

Nedostupnost, nebo přinejmenším snižující se dostupnost bydlení v České republice je v posledních letech stále více skloňovaným tématem. Jak vážná je ve skutečnosti situace? Můžeme dnes v tuzemsku hovořit o krizi bydlení?

Ano, situace je vážná. Když se podíváme na statistiky, vidíme, že od roku 2015 se ceny nemovitostí u nás zdvojnásobily a vzestupnou tendenci má i tržní nabídkové nájemné. Růst cen nemovitostí se ani během pandemie nezastavil, naopak ještě  zrychlil, u nájmů byla ovšem vidět určitá stagnace. Ve studiích bydlení dostupnost měříme podle indexu price-to-income, tedy kolik průměrných měsíčních platů je potřeba na nákup průměrné nemovitosti. Nejpozději od roku 2015 vidíme, že křivka tohoto ukazatele strmě narůstá a růst mezd tak stále více zaostává za růstem cen. Jednoduše řečeno, čím dál větší počet lidí, včetně solidně vydělávající části střední třídy, si nemůže dovolit pořídit bydlení, protože je pro ně příliš drahé. 

Podle dat OECD jsme v ukazateli price-to-income v současnosti v Evropě druzí nejhorší po Maďarsku a v zemích OECD třetí nejhorší. Česko je tedy jednou ze zemí, kde ceny nemovitostí vůči mzdám rostou nejvíce a nejrychleji. V této souvislosti tak můžeme minimálně mluvit o krizi dostupnosti bydlení, která zasahuje nejvíce větší města a dopadá například na mladé dospělé. Právě mladí dospělí, kteří řeší bydlení, v důsledku jeho nedostupnosti mohou odkládat zakládání rodin a velké části z nich nezbyde nic jiného, než se spoléhat na finanční nebo jinou pomoc rodičů či prarodičů. Nicméně nejde jen o nějaké české specifikum, ale o celosvětový fenomén – „globální urbánní krizi dostupnosti bydlení“, která má svá lokální specifika a projevy.

Pokud potom k narůstající nedostupnosti bydlení u nás přidáme fakt, že v bytové nouzi se podle Zprávy o vyloučení z bydlení za rok 2021 ocitá zhruba 62 tisíc domácností a dalších 190 tisíc domácností je ohroženo ztrátou bydlení, nebo to, že až 350 tisíc domácností – třetina jsou seniorské domácnosti – trpí nadměrnými náklady na bydlení, což znamená, že vynakládají na bydlení více než 40 % svých příjmů, můžeme opravdu hovořit o solidním problému v oblasti bydlení v Česku. A to jsme ještě nemluvili o prakticky neexistujícím sociálním bydlení, o obchodu s chudobou, tedy o mnohdy otřesných ubytovnách pro nejchudší, pouličním bezdomovectví, diskriminaci na trhu s bydlením a především o chybějící propracované politice bydlení státu.

Jaká je podle Vás hlavní příčina snižující se dostupnosti bydlení? Vidíme jeden výrazně převažující důvod, nebo je otázka spletitější?

Těch vzájemně propojených důvodů je více, včetně nutnosti lidí stěhovat se do měst, kde jsou lepší pracovní příležitostí. Nicméně víme, že velkou část poptávky po nákupu nemovitostí tvoří investiční nákupy. V odborné literatuře se tomu říká financializace bydlení, tedy proces, kdy se bydlení stává více lukrativní investicí, spíše než domovem. Investují jak movitější jednotlivci a rodiny, tak velcí investoři. Zdá se totiž, že investovat do bydlení je výnosné a relativně bezpečné. Problém je to hlavně ve formě prázdných bytů nebo těch, které slouží ke krátkodobým pronájmům. Takové byty potom chybí jinde. Ve veřejném prostoru se pořád dokola mluví o problému na straně nabídky, ale problém je hlavně v poptávkové straně, která je tažena právě snahou o to buď získat snadný příjem nebo se zajistit na stáří nebo předat něco hodnotného svým dětem.   

Jak jsem říkal, krize dostupnosti bydlení je sice globální, ale specifické lokální podmínky ji mohou posilovat. U nás jde právě o zkušenost ekonomické transformace a v dějinách bezprecedentní privatizace, kdy určitá generace v devadesátých a nultých letech výhodně zprivatizovala bydlení – restituovala nebo získala byty dědictvím –, a postupně na tom založila své životní dráhy a blahobyt. Trochu teď fabuluju, ale mohlo to vypadat třeba tak, že první byt s někým vyměnili, vzali si hypotéku, postavili dům, byt mezi tím pronajímali, postupně si koupili další byt. K tomu přidejme třeba ještě relativně vysoké příjmy a nějaké další rodinné majetky, díky kterým mohli dál investovat a nakupovat další byty. Víme, že polovina dnešních nákupů nejde na vlastní bydlení, ale na třetí, čtvrté a další investiční byty.

Tyto specifické podmínky se začínají propojovat s těmi, které vyplývají ze zapojení Česka do globální ekonomiky. I u nás už investují do bydlení zahraniční hráči jako Heimstaden, Blackstone a různé další penzijní fondy.

O krizi bydlení se v minulosti hovořilo spíše v souvislosti s velkými bohatými západními městy. Dá se současná situace v České republice vnímat tak, že horší dostupnost bydlení je jedním z projevů sbližování tuzemské ekonomiky a majetkové struktury s tou západoevropskou, se všemi navázanými přínosy i problémy?

V České republice se za posledních třicet let rozsáhlou privatizací a různými způsoby zvýhodňování vlastnění, například možností odečtu úroků z hypotéky, téměř žádných daní z nemovitosti nebo neexistující daně z převodu nemovitosti, podařilo vytvořit na „vlastnickém bydlení založený“ režim bydlení. V současnosti bydlí zhruba osm z deseti lidí ve vlastním bytě nebo domě. Takováto majetková struktura není v bohatých západních městech, jak říkáte, úplně obvyklá. V Praze bydlí v nájmu okolo třiceti procent lidí, což je republikový nadprůměr, kdežto například v Berlíně je to osmdesát procent. V majetkové struktuře tedy ke sbližování příliš nedochází. 

Pro většinu obyvatel České republiky se v posledních letech snížila především dostupnost vlastnického bydlení. Sám jste uvedl, že v přepočtu na kupní sílu platíme nyní za byty jedny z nejvyšších cen v Evropě. Je to pouhý dočasný výkyv, nebo v delším časovém horizontu existuje šance na zlepšení situace? Nebude vlastní byt či dům v budoucnu spíše výsadou úzké vysokopříjmové skupiny?

Největším problémem onoho na vlastnictví založeného režimu bydlení je to, že vytváří potenciální napětí mezi těmi, kdo jsou uvnitř řetězce vlastnění a dědění a těmi, kteří jsou vně. Typicky to bývají chudí a nejchudší, kteří stojí mimo, a mladí dospělí, kteří mají do systému naskočit. První má tendenci vytvářet napětí mezi třídami, druhé mezi generacemi. Potenciální tenze mezi třídami je zahlazována dlouhodobě neoliberálním příběhem o zásluhách, tedy o tom, že ti šikovní si práci a bydlení zajistí a ti, kteří zůstávají na dně, si za to můžou sami. Nemá tedy dojít k žádnému propojování lidí ve stejné situaci, kteří by potom kolektivně tlačili na zlepšení podmínek jejich životů. Každý je zodpovědný sám za sebe. Potenciální tenze mezi generacemi je mírněna mezigeneračními transfery, kdy starší generace v různé míře –  od koupě celého bytu k nižším příspěvkům nebo k poskytnutí zástavy, pozemků apod. – vypomáhají mladým, aby si pořídili bydlení.

PAQ research nám nedávno opět potvrdil, že Česká společnost není rovnostářská, respektive je možná rovnostářštější v příjmech, ale pokud započítáme majetek, potom jsme čtvrtou nejvíce nerovnou společností Evropy. Znamená to, že se majetek hromadí blíže špici společenské struktury a jako takový se dále kumuluje a předává dalším generacím. Takže je skutečně možné, že se z dlouhodobého pohledu bude dále majetek koncentrovat v horních patrech, čímž budou dále růst nerovnosti a s tím i všechny negativní efekty, které z toho vyplývají, a které myslím začínáme vidět kolem sebe, například ve formě polarizace společnosti na různých úrovních, rozpadu měst či unášení politiky a médií hyperbohatými. Strategie pořizování bydlení nastupujících generací se budou dále štěpit podle výše mezigeneračních transferů, takže o vaší životní úrovni bude nadále a stále více rozhodovat to, do jaké rodiny se člověk narodí, což je zase v rozporu s těmi klasickými ospravedlněními modernity a kapitalismu, tedy že o nás nemá rozhodovat rodina, místo, stav, do kterého se rodíme, ale naše činy.  

Existoval v diskuzi o bydlení v polistopadovém Česku nějaký dominantní narativ a vidíme v souvislosti se snižující se dostupností bydlení v posledních letech jeho výraznější proměnu?

Občas se o dominantním polistopadovém příběhu mluví jako o postsocialistickém privatismu. Zjednodušeně řečeno jde o výklad, ve kterém je bydlení hlavně soukromou záležitostí, soukromým majetkem –  proto to obrovské zvýhodnění vlastnického bydlení ze strany státu – a je na každém, aby si jej zajistil. Kdo to nezvládne, je to jeho chyba. Bydlení je tedy pojímáno jako zásluha a v zásadě jako běžná komodita, se kterou se normálně obchoduje. Stát se z oblasti bydlení má stáhnout, protože trh je tím nejlepším hospodářem, který v praxi realizuje onu mýtickou harmonii mezi soukromými sobeckými zájmy jednotlivců a obecným blahem. Proto je potřeba nic neomezovat, liberalizovat a deregulovat, protože soukromý kapitál je tím nejdůležitějším hráčem.

Mám za to, že tento příběh dodnes určuje podobu veřejného diskurzu v oblasti bydlení, který je jednoznačně vychýlený na stranu soukromých hráčů. Evidentní je to na téměř každém pořadu v televizi nebo rádiu, kde se mluví třeba o rostoucích cenách bydlení. V nich vystupují investoři, zástupci bank a developeři v rolích analytiků, tedy ne jako zájmová skupina, která má prospěch z toho, že se o bydlení mluví určitým způsobem, ale jako někdo, kdo stojí na neutrální půdě a nestranně nám říká, jak to na světě s bydlením chodí.

Vidět je to i na té neustále se opakující mantře „stavět, stavět, stavět“, která se omílá v hlavním politickém a mediálním proudu. Problém s nedostupností je tu identifikován na straně nabídky, a proto je potřeba hlavně zrychlit stavební řízení, ještě více uvolnit trh a oslabit stát. V tomto příběhu není problém v systému samotném, ale v omezování neefektivním státem. Kapitalismus není ještě dost kapitalistický, až bude, potom se problém s bydlením vyřeší.

Co se týče nějakého posunu v souvislosti s nedostupností bydlení, tak ten v politickém a mediálním hlavním proudu nevidím. U současné vlády taky ne, byť nedávno Ivan Bartoš mluvil o podpoře baugruppe. U mladých dospělých, mezi kterými jsme dělali výzkum, je nějaký posun vidět, stejně jako u municipalit. Ty jsou velmi blízko problémům na svých územích a chtějí s tím něco dělat. I například experimentováním s různými formami participativního bydlení, jako jsou co-housingy, baugruppe a družstevní bydlení.

V kampani k posledním parlamentním volbám nebyla dostupnost bydlení klíčovým tématem. Při různých příležitostech se sice zmiňovala, v celkovém průřezu diskuzemi ale zůstala na okraji. Kde hledat příčinu?

Může to působit jako určitý paradox, že na jedné straně tady máme krizi, která se valí mediálním prostorem, ale politická odezva je mizivá. Respektive se mluví v podstatě o jediném „mediálně přijatelném řešení“, které jsem popisoval výše, tedy rychlejší stavění, uvolňování územního plánování a zrychlování stavebního řízení. Vzpomeňte si, co se strhlo téměř za mediální šikanu Pirátů, když chtěli zjistit, kolik je v Praze prázdných bytů. To byl pokus přijít s něčím jiným, než se obecně považuje za jediné možné řešení. Vysvětluju si to tedy povahou onoho vychýleného veřejného diskurzu, ve kterém je možné o krizi dostupnosti bydlení mluvit jenom určitým způsobem, jinak budete tvrdě potrestáni, což většina politiků podstupovat nechce, i když třeba vidí, jaká situace je, a někteří jsou si možná i vědomi toho, že je potřeba robustní politické reakce.

Takže jedním důvodem by mohla být stále přetrvávající ideologie antikomunismu, která jakoukoliv snahu o politiku, která byť jen vzdáleně připomíná posilování státu, okamžitě nálepkuje jako návrat před rok 1989, stavění gulagů a podobně. Dalším důvodem by mohl být tzv. short-termismus. Jde tu o kolizi „pomalého času“ systému bydlení a „rychlého času“ politického cyklu. Systémy bydlení a politiky bydlení je relativně těžké změnit, mají dlouhou setrvačnost a změna vyžaduje velké a dlouhodobé úsilí. Jedno volební období je v tomto kontextu dost krátká doba. Proto se můžeme domnívat, že politici nechtějí mnoho slibovat, protože se taky nebudou mít čím před volbami vykázat. Navíc se ani nemohou opřít o žádné silné hnutí zespoda v Česku, které by na problémy s bydlením upozorňovalo.

Třetím důvodem potom může být to, že růst cen nemovitostí je pro větší část společnosti jednoduše výhodný, protože jim zhodnocuje majetek. Politici, kteří tyto části společnosti zastupují, o tématu nebudou tolik mluvit nebo budou opakovat ty neškodné fráze, které říkají všichni, což ale de facto znamená nedělat pro řešení krize dostupnosti bydlení mnoho.    

Má téma dostupnosti bydlení potenciál v budoucnu rozhodovat volby v České republice? Nebo spíše očekáváte, že ve  společnosti převáží názor, že bydlení je relativně běžná komodita, o níž rozhoduje trh, nikoliv veřejný statek, o kterém rozhodují politici?      

Tak potenciál tady samozřejmě je. Nicméně názor, že bydlení je běžná komodita, o níž rozhoduje hlavně trh, byl ještě donedávna převažující. V našem výzkumu o mladých dospělých už ale nějaké menší posuny vidíme.

Aby se z bydlení stalo téma, o kterém se povede skutečná debata v proporcích, které si zaslouží, tak by se musel změnit ten převažující diskurz privatismu v bydlení, o kterém jsem už mluvil. Jestliže ve veřejném diskurzu nemůžete diskutovat ani opatření, která běžně fungují v demokratických zemích, tak jde jen o karikaturu debaty. Je ale možné, že krize bydlení vytvoří tak rozsáhlou trhlinu v dominantním příběhu, že už ji nepůjde zacelit a zároveň se silně ozvou ti, kteří jsou krizí zasaženi. Tím se způsob diskuse změní, rozšíří se hranice toho, o čem je možno se bavit i se rozšíří paleta různých možných řešení. Některé posuny už vidíme. Za takové situace by skutečně mohlo dojít k tomu, že téma bydlení bude rozhodovat volby.