Budou dál nemovitosti v ČR zdražovat? Analýza ekonoma naznačuje i vývoj při inflaci

ANALÝZA EKONOMA LUKÁŠE KOVANDY - Trh s nemovitostmi v ČR zůstává jako celek nečekaně odolný vůči dopadům probíhající koronavirové situace. Ceny nemovitostí v souhrnu dále rostly i v roce 2020 a v růstu pokračují i letos. Cenový pokles zaznamenaly jen jisté segmenty trhu s nájemním bydlením. Kvůli odlivu poptávky zahraničních turistů po krátkodobých pronájmech zejména klesla loni cena nájmů v historickém jádru Prahy.

Určujícím faktorem v pozadí odolnosti nemovitostního trhu je až kriticky nedostačující nabídka nemovitostí, jež nedokáže uspokojit poptávku po nich. Nedostačující nabídka je z podstatné části výsledkem nepříliš funkčního, nepružného stavebního zákona, na jehož nové podobě se nyní intenzivně pracuje, ovšem s nejistým výsledkem. Stávající legislativa týkající se výstavby způsobuje v mezinárodním meřítku příliš dlouhá povolovací řízení, což právě neumožňuje nabídce pružně reagovat na nárůst poptávky.  

Poptávka po nemovitostech je stále silná z důvodu ekonomické prosperity let 2014 až 2019, během nichž citelně vzrostla kupní síla tuzemského obyvatelstva a zejména Praha se ještě výrazněji zapojila do globálního trhu s nemovitostmi – udržela se, popřípadě i zvýšila její atraktivita v očích zahraničních investorů. Růst cen nemovitostí v ČR vykazuje dlouhodobě rostoucí trend, jenž je kromě relativně slabé nabídky dán fundamentálně také probíhajícím procesem makroekonomické konvergence ČR k bohatším zemím EU. Tento proces bude nadále pokračovat.  

V roce 2020 navzdory pandemické situaci nedošlo k výraznějšímu nárůstu míry nezaměstnanosti a podstatná část obyvatelstva v ČR ekonomické dopady pandemie prakticky nijak nepocítila na své finanční situaci. Masivní fiskální podpora ekonomiky prostřednictvím programů typu Antivirus, kompenzačních bonusů, moratoria splátek úvěrů, odkladů daňových plateb a dalších umožnila nejen udržet nejnižší míru nezaměstnanosti v EU, ale také nedopustit výraznější a plošnější propad reálných mezd. Tato fiskální stimulace, jejímž výsledkem je enormní nárůst veřejného zadlužení v poměru k hrubému domácímu produktu, nadále pokračuje. Současně proběhla a probíhá měnověpolitická stimulace prostřednictvím citelného snížení a udržování nízké základní úrokové sazby České národní banky.  

ČNB v roce 2020 podpořila nemovitostní trh nejen měnověpolitickou stimulací v podobě snížení základní úrokové sazby, ale specificky také uvolněním svých doporučení jednotlivým obchodním bankám stran podmínek poskytování hypoték. Specificky podpořila loni nemovitostní trh také vláda, jež zrušila daň z nabytí nemovitosti.  

Fiskální a měnověpolitická stimulace umožnily na jedné straně bankám citelně snížit sazby hypoték, na straně druhé zatraktivnily nemovitosti coby investici. Atraktivita nemovitostí dále vzrostla jak z důvodu zrušení daně z nabytí nemovitostí, tak z důvodu relativního růstu atraktivity nemovitostního výnosu. Obecný pokles tržních úrokových sazeb, jenž v důsledku propuknutí pandemie loni na jaře nastal, vedl k poklesu výnosnosti konzervativních spořících či investičních nástrojů typu spořicích účtů, termínových vkladů nebo státních dluhopisů, což ještě zvýraznilo výnos právě nemovitostí.  

Fiskální a měnověpolitická stimulace tedy udržují, případně dokonce posilují poptávku po nemovitostech, zatímco nabídka zůstává omezená. Z důvodu pandemické situace lze navíc předpokládat spíše relativní pokles objemu výstavby, což napjatou situaci na straně nabídky jen umocní. Pokles objemu výstavby, včetně výstavby rezidenční, nastává z důvodu obecné ekonomické nejistoty stran budoucnosti, kterou vyvolává pandemická situace. Současně kvůli pandemii došlo k odlivu zahraničních pracovníků, o něž je výstavba v ČR do značné míry opřena. V roce 2020 tak nastal citelný propad výkonu tuzemského stavebnictví, zejména pak právě pozemního stavitelství.   

Pandemická situace tedy trh s nemovitostmi jako celek nijak zásadně negativně nepoznamenává. Trhy s nemovitostmi se však vyznačuje citelnou setrvačností, takže nelze vyloučit opožděný dopad. Také je třeba brát v potaz odlišný vývoj v jednotlivých segmentech nemovitostního trhu.  

Doposud jsme se primárně koncentrovali na segment rezidenčních nemovitostí. Pandemická situace ovšem poskytuje specifický impuls segmentu logistických realit. Poptávku po nich stimuluje pandemický rozmach e-commerce, který umocňuje zájem o skladovací objekty. Naopak pod nepříznivým tlakem se nachází část maloobchodního segmentu realit, a to kvůli odlivu zákazníku z prostředí „kamenného“ maloobchodu právě do oblasti online nakupování. Popsaná nejistota stran budoucnosti se pak projevuje hlavně v oblasti výstavby výrobních objektů a také kancelářských realit, které může poznamenat možný výraznější a trvalejší rozmach práce na bázi home office.  

Stále silná poptávka při nadále omezené nabídce udržuje citelný tlak na růst cen nemovitostí jako celku. Tento tlak by měl přetrvat i v dalších letech. Je však třeba počítat s možnou přechodnou stagnací či propadem cen nemovitostí, který však bude omezen jen na určité lokality a na určité segmenty. Z hlediska lokality se pod nepříznivým tlakem ocitají z výše uvedeného důvodu odlivu turistického ruchu zejména prémiové objekty v historickém jádru Prahy a částečně také v lázeňských městech v čele s Karlovými Vary. Současně se ovšem pod nepříznivým tlakem mohou ocitnout rezidenční nemovitosti v málo atraktivních lokalitách typů městských periférií a sídlišť, na něž ekonomický útlum způsobený pandemií setrvačně dopadne nejspíše.  

Ač ČNB považuje ceny na tuzemském nemovitostním trhu za nadhodnocené, a to až o čtvrtinu, k „propíchnutí bubliny“ je třeba také „jehly“. Tu by představovala hlubší ekonomická krize, které však popsaná fiskální a měnověpolitická stimulace brání. Za cenu enormního veřejného zadlužování tedy v Česku dochází nejen k udržení poměrně vysoké zaměstnanosti a víceméně i celkové poptávky v ekonomice, ale v té souvislosti také k udržení nadhodnocení nemovitostního trhu. Nárůst zadlužení a rovněž měnověpolitická stimulace u veřejnosti navíc zesilují obavu z inflace, která dále umocňuje poptávku po nemovitostech, v nichž mnozí spatřují pojistku před dopady inflace.  

Nutno však doplnit, že dopad vyšší inflace a nárůstu inflačních očekávání, který nyní v určité míře pozorujeme, nemusí být v oblasti nemovitostí jednoznačný. Citelnější nárůst inflace by vedl k výraznějšímu růstu úrokových sazeb, například na vládních dluhopisech. Investoři by pak žádali vyšší výnos také od nemovitostí. Výnos nemovitostí přitom v zásadě stoupá na základě růstu nájmů, nebo na základě poklesu cen nemovitostí. Pokud by byl další růst cen nájmů pro trh již neúnosný a navíc výnosnost bezpečných investičních nástrojů typů vládních dluhopisů by trvaleji vzrostla, vznikne silný tlak na pokles cen nemovitostí. Růst výnosů vládních dluhopisů přitom může podnítit i zmíněný enormní nárůst veřejného zadlužení v poměru k HDP.  

V základním scénáři ale inflace zůstane ukotvená a ceny nemovitostí v příštích letech dále trendově porostou. Nelze ovšem vyloučit, zejména v některých segmentech a lokalitách, jisté „zhoupnutí“ či stagnaci, které však budou jen přechodného rázu. Fenoménem bude v oblasti rezidenčních nemovitostí vzestup nájemního bydlení, jelikož řada domácností si již nebude moci vlastní nemovitost dovolit. Tento stav sám o sobě nemusí však vést – a nejspíše nepovede – k vytvoření tlaku na pokles cen realit. V bohatších zemích EU, jako je Německo nebo Rakousko, vykazuje podíl vlastnického bydlení citelně nižší hodnotu než v ČR, takže i v tomto ohledu budeme v příštích letech k bohatším zemím konvergovat, tj. stále více lidí, zejména mladých, bude již bude bydlet v nájmu, nikoli ve vlastním bytu či domu. 

Související

Více souvisejících

nemovitosti Lukáš Kovanda -

Aktuálně se děje

včera

Kongres USA

Demokraté mají skvělou příležitost v roce 2026 vyhrát volby. Pokud ji nepromarní

Předběžné analýzy podle CNN naznačují, že volby do Kongresu v roce 2026 by měly být pro demokraty příznivé. Tradičně jsou totiž volby výhodné pro stranu, která neobsazuje prezidentský úřady tato strana pak v drtivé většině případů získává křesla v Dolní sněmovně, s výjimkou čtyř volebních období od doby občanské války.

včera

Prezident Trump

Trump si sám podřezává větev. Jeho nerozhodnost posiluje Rusko

Donald Trump zkrátil ultimátum pro ukončení ruské války na Ukrajině na pouhých dvanáct dní. Hrozí tvrdými sankcemi, ale jeho nejednoznačné kroky nahrávají Moskvě. Vladimir Putin dokáže hrozby bez následků využít k posílení vnitřní loajality a propagandy. Místo oslabení Ruska může Trumpova nerozhodnost posílit režim, který spoléhá na jednotu a vnějšího nepřítele.

včera

Laura Dahlmeierová (uprostřed)

Zemřela Laura Dahlmeierová, německá biatlonová legenda

Německá biatlonová legenda Laura Dahlmeierová se z pákistánských hor nevrátí. Poté, co úterý obletěla svět zpráva o tom, že tuto německou sportovkyni zastihl v nadmořské výšce 5700 metrů v pohoří Karakoram skalní sesuv, se rozjela záchranná akce a všichni věřili v její úspěšný konec. Opak se ale stal bohužel skutečností. Manažerský tým Dahlmeierové potvrdil, že záchranné akce byly v úterý večer ukončeny. Bylo jí pouhých 31 let.

včera

včera

včera

Silné zemětřesení o magnitudě 8,8 zasáhlo vzdálené východní pobřeží Ruska

Kalifornie mírní varování, obyvatelé Kamčatky popisují chvíle hrůzy, Francie se chystá na masivní vlnu

Varování před tsunami, které bylo vydáno pro pobřeží jižní Kalifornie – od kalifornsko-mexické hranice po Rincon Point – bylo zrušeno, oznámilo Národní centrum pro varování před tsunami. Upozornění však stále platí pro severní pobřeží státu, konkrétně od Rincon Point až po Humboldt. Varování před tsunami bylo také zrušeno pro některé části Aljašky.

včera

včera

včera

Následek zemětřesení, ilustrační fotografie

Zemětřesení na Kamčatce bylo šestým nejsilnějším v historii. Proč se všechna odehrála na tom samém místě?

Dnes, přibližně v 11:30 místního času, zasáhlo pobřeží Kamčatky ve východní části Ruska zemětřesení o síle 8,8 stupně Richterovy škály. Toto silné zemětřesení, které se zařadilo mezi deset nejsilnějších v historii a je největší od roku 2011, způsobilo škody na budovách ve městě Petropavlovsk-Kamčatskij, které leží jen 119 km od epicentra. Následně byla vyhlášena varování před tsunami a evakuace v Rusku, Japonsku a na Havaji, s doporučením i pro Filipíny, Indonésii a dokonce Nový Zéland a Peru.

včera

Léky, ilustrační foto

Zdravotnictví v USA je byznys. Vysoké clo na evropské léky bude Američany bolet, bankrotují už dnes

Spojené státy zavádějí 15% clo na dovoz evropských léků, včetně známých značek jako Ozempic na léčbu cukrovky či Keytruda, sloužící k imunoterapii při rakovině. Zatímco vláda prezidenta Donalda Trumpa krok hájí jako podporu domácí výroby, existuje riziko masivních dopadů na pacienty. Zvýšení cen může nejvíce zasáhnout seniory a chronicky nemocné, kteří už nyní bojují s vysokými náklady na péči v jednom z nejdražších zdravotnických systémů světa.

včera

Gaza

V Pásmu Gazy dál umírají lidé hlady. Většinou jde o děti

V posledních týdnech došlo v Gaze k výraznému nárůstu úmrtí způsobených podvýživou. Světová zdravotnická organizace (WHO) uvedla, že 63 z celkových 74 úmrtí v roce 2025, která jsou spojená s podvýživou, v červenci. Po tomto oznámení se ale situace ještě zhoršila, když ministr zdravotnictví v Gaze ohlásil dalších sedm úmrtí způsobených podvýživou v posledních 24 hodinách.

včera

Eva Decroix vystřídala Pavla Blažka v čele ministerstva spravedlnosti. (10.6.2025)

Ať koná policie, vyzvala Decroix po konci koordinátora bitcoinové kauzy

Někdejší ústavní soudce David Uhlíř, jehož ministerstvo spravedlnosti určilo jako koordinátora v tzv. bitcoinové kauzy, která stála místo ministra Pavla Blažka (ODS), ukončil své působení ve funkci. Podle úřadu naplnil svěřené zadání. Nyní jsou na řadě orgány činné v trestním řízení, konstatovala ministryně Eva Decroix (ODS).

včera

Obří vlny

Los Angeles varuje před "ničivým" vzestupem vody. Ve Francouzské Polynésii se čekají čtyřmetrové vlny

Národní meteorologická služba v Los Angeles uvedla, že měřicí stanice v Port San Luis "zaznamenala rychlý a ničivý" vzestup vody, kdy hladina vzrostla z nízkého přílivu na vysoký během několika minut. V příspěvku na X pak doplnila: "Nepokoušejte se vrátit do zaplavených oblastí, protože voda bude ustupovat, ale může se několikrát vrátit v průběhu následujících 24 hodin. První vlna nemusí být ta největší."

včera

Evropská unie

EU zřejmě nezavede sankce proti Izraeli do konce léta. Úředníci jsou na dovolené

Země Evropské unie se přibližují k dohodě o plánu, který má potrestat Izrael za humanitární krizi v Gaze, v úterý na setkání v Bruselu se ale rozhodly zatím sankce neuvalit. Plán, který by měl pozastavit účast Izraele na výzkumném programu Horizon, podle webu Politico potřebuje získat širší podporu od dalších členských států.

včera

včera

Velké vlny

Tsunami pevninu zasáhne v celém Pacifiku, varuje expert. Uvidí se, jak bude silná

Zemětřesení o síle 8,8 magnituda, které zasáhlo vzdálené východní pobřeží Ruska, patří podle seismologů k nejsilnějším, jaké byly kdy zaznamenány. Následná vlna tsunami nyní ohrožuje široké oblasti Tichého oceánu, včetně Havaje a západního pobřeží Spojených států. První varovné signály dorazily během hodin, ale klíčové faktory, jako například síla a výška vlny v různých oblastech, zůstávají zatím otevřené.

včera

včera

včera

Keir Starmer (labouristi)

Británie uzná palestinskou státnost, prohlásil Starmer

Britský premiér Sir Keir Starmer oznámil, že Spojené království uzná státnost Palestiny, což znamená zásadní změnu v britské zahraniční politice. Tento krok přichází po letech stagnace v mírovém procesu a měl by podpořit oživení vyhlídek na dvoustátní řešení izraelsko-palestinského konfliktu.

včera

Havaj a Japonsko zasáhly první vlny přesahující 1,5 metru

Tsunami vlny stále rostou a zasahují různé části Tichomoří. Podle Japonské meteorologické agentury byla v Iwate, na severovýchodním pobřeží Japonska, zaznamenána vlna o výšce 1,3 metru v přístavu Kuji. Agentura varuje, že vlny mohou dál růst.

Zdroj: Libor Novák

Další zprávy