ANALÝZA EKONOMA LUKÁŠE KOVANDY - Trh s nemovitostmi v ČR zůstává jako celek nečekaně odolný vůči dopadům probíhající koronavirové situace. Ceny nemovitostí v souhrnu dále rostly i v roce 2020 a v růstu pokračují i letos. Cenový pokles zaznamenaly jen jisté segmenty trhu s nájemním bydlením. Kvůli odlivu poptávky zahraničních turistů po krátkodobých pronájmech zejména klesla loni cena nájmů v historickém jádru Prahy.
Určujícím faktorem v pozadí odolnosti nemovitostního trhu je až kriticky nedostačující nabídka nemovitostí, jež nedokáže uspokojit poptávku po nich. Nedostačující nabídka je z podstatné části výsledkem nepříliš funkčního, nepružného stavebního zákona, na jehož nové podobě se nyní intenzivně pracuje, ovšem s nejistým výsledkem. Stávající legislativa týkající se výstavby způsobuje v mezinárodním meřítku příliš dlouhá povolovací řízení, což právě neumožňuje nabídce pružně reagovat na nárůst poptávky.
Poptávka po nemovitostech je stále silná z důvodu ekonomické prosperity let 2014 až 2019, během nichž citelně vzrostla kupní síla tuzemského obyvatelstva a zejména Praha se ještě výrazněji zapojila do globálního trhu s nemovitostmi – udržela se, popřípadě i zvýšila její atraktivita v očích zahraničních investorů. Růst cen nemovitostí v ČR vykazuje dlouhodobě rostoucí trend, jenž je kromě relativně slabé nabídky dán fundamentálně také probíhajícím procesem makroekonomické konvergence ČR k bohatším zemím EU. Tento proces bude nadále pokračovat.
V roce 2020 navzdory pandemické situaci nedošlo k výraznějšímu nárůstu míry nezaměstnanosti a podstatná část obyvatelstva v ČR ekonomické dopady pandemie prakticky nijak nepocítila na své finanční situaci. Masivní fiskální podpora ekonomiky prostřednictvím programů typu Antivirus, kompenzačních bonusů, moratoria splátek úvěrů, odkladů daňových plateb a dalších umožnila nejen udržet nejnižší míru nezaměstnanosti v EU, ale také nedopustit výraznější a plošnější propad reálných mezd. Tato fiskální stimulace, jejímž výsledkem je enormní nárůst veřejného zadlužení v poměru k hrubému domácímu produktu, nadále pokračuje. Současně proběhla a probíhá měnověpolitická stimulace prostřednictvím citelného snížení a udržování nízké základní úrokové sazby České národní banky.
ČNB v roce 2020 podpořila nemovitostní trh nejen měnověpolitickou stimulací v podobě snížení základní úrokové sazby, ale specificky také uvolněním svých doporučení jednotlivým obchodním bankám stran podmínek poskytování hypoték. Specificky podpořila loni nemovitostní trh také vláda, jež zrušila daň z nabytí nemovitosti.
Fiskální a měnověpolitická stimulace umožnily na jedné straně bankám citelně snížit sazby hypoték, na straně druhé zatraktivnily nemovitosti coby investici. Atraktivita nemovitostí dále vzrostla jak z důvodu zrušení daně z nabytí nemovitostí, tak z důvodu relativního růstu atraktivity nemovitostního výnosu. Obecný pokles tržních úrokových sazeb, jenž v důsledku propuknutí pandemie loni na jaře nastal, vedl k poklesu výnosnosti konzervativních spořících či investičních nástrojů typu spořicích účtů, termínových vkladů nebo státních dluhopisů, což ještě zvýraznilo výnos právě nemovitostí.
Fiskální a měnověpolitická stimulace tedy udržují, případně dokonce posilují poptávku po nemovitostech, zatímco nabídka zůstává omezená. Z důvodu pandemické situace lze navíc předpokládat spíše relativní pokles objemu výstavby, což napjatou situaci na straně nabídky jen umocní. Pokles objemu výstavby, včetně výstavby rezidenční, nastává z důvodu obecné ekonomické nejistoty stran budoucnosti, kterou vyvolává pandemická situace. Současně kvůli pandemii došlo k odlivu zahraničních pracovníků, o něž je výstavba v ČR do značné míry opřena. V roce 2020 tak nastal citelný propad výkonu tuzemského stavebnictví, zejména pak právě pozemního stavitelství.
Pandemická situace tedy trh s nemovitostmi jako celek nijak zásadně negativně nepoznamenává. Trhy s nemovitostmi se však vyznačuje citelnou setrvačností, takže nelze vyloučit opožděný dopad. Také je třeba brát v potaz odlišný vývoj v jednotlivých segmentech nemovitostního trhu.
Doposud jsme se primárně koncentrovali na segment rezidenčních nemovitostí. Pandemická situace ovšem poskytuje specifický impuls segmentu logistických realit. Poptávku po nich stimuluje pandemický rozmach e-commerce, který umocňuje zájem o skladovací objekty. Naopak pod nepříznivým tlakem se nachází část maloobchodního segmentu realit, a to kvůli odlivu zákazníku z prostředí „kamenného“ maloobchodu právě do oblasti online nakupování. Popsaná nejistota stran budoucnosti se pak projevuje hlavně v oblasti výstavby výrobních objektů a také kancelářských realit, které může poznamenat možný výraznější a trvalejší rozmach práce na bázi home office.
Stále silná poptávka při nadále omezené nabídce udržuje citelný tlak na růst cen nemovitostí jako celku. Tento tlak by měl přetrvat i v dalších letech. Je však třeba počítat s možnou přechodnou stagnací či propadem cen nemovitostí, který však bude omezen jen na určité lokality a na určité segmenty. Z hlediska lokality se pod nepříznivým tlakem ocitají z výše uvedeného důvodu odlivu turistického ruchu zejména prémiové objekty v historickém jádru Prahy a částečně také v lázeňských městech v čele s Karlovými Vary. Současně se ovšem pod nepříznivým tlakem mohou ocitnout rezidenční nemovitosti v málo atraktivních lokalitách typů městských periférií a sídlišť, na něž ekonomický útlum způsobený pandemií setrvačně dopadne nejspíše.
Ač ČNB považuje ceny na tuzemském nemovitostním trhu za nadhodnocené, a to až o čtvrtinu, k „propíchnutí bubliny“ je třeba také „jehly“. Tu by představovala hlubší ekonomická krize, které však popsaná fiskální a měnověpolitická stimulace brání. Za cenu enormního veřejného zadlužování tedy v Česku dochází nejen k udržení poměrně vysoké zaměstnanosti a víceméně i celkové poptávky v ekonomice, ale v té souvislosti také k udržení nadhodnocení nemovitostního trhu. Nárůst zadlužení a rovněž měnověpolitická stimulace u veřejnosti navíc zesilují obavu z inflace, která dále umocňuje poptávku po nemovitostech, v nichž mnozí spatřují pojistku před dopady inflace.
Nutno však doplnit, že dopad vyšší inflace a nárůstu inflačních očekávání, který nyní v určité míře pozorujeme, nemusí být v oblasti nemovitostí jednoznačný. Citelnější nárůst inflace by vedl k výraznějšímu růstu úrokových sazeb, například na vládních dluhopisech. Investoři by pak žádali vyšší výnos také od nemovitostí. Výnos nemovitostí přitom v zásadě stoupá na základě růstu nájmů, nebo na základě poklesu cen nemovitostí. Pokud by byl další růst cen nájmů pro trh již neúnosný a navíc výnosnost bezpečných investičních nástrojů typů vládních dluhopisů by trvaleji vzrostla, vznikne silný tlak na pokles cen nemovitostí. Růst výnosů vládních dluhopisů přitom může podnítit i zmíněný enormní nárůst veřejného zadlužení v poměru k HDP.
V základním scénáři ale inflace zůstane ukotvená a ceny nemovitostí v příštích letech dále trendově porostou. Nelze ovšem vyloučit, zejména v některých segmentech a lokalitách, jisté „zhoupnutí“ či stagnaci, které však budou jen přechodného rázu. Fenoménem bude v oblasti rezidenčních nemovitostí vzestup nájemního bydlení, jelikož řada domácností si již nebude moci vlastní nemovitost dovolit. Tento stav sám o sobě nemusí však vést – a nejspíše nepovede – k vytvoření tlaku na pokles cen realit. V bohatších zemích EU, jako je Německo nebo Rakousko, vykazuje podíl vlastnického bydlení citelně nižší hodnotu než v ČR, takže i v tomto ohledu budeme v příštích letech k bohatším zemím konvergovat, tj. stále více lidí, zejména mladých, bude již bude bydlet v nájmu, nikoli ve vlastním bytu či domu.
Související

Maďarsko otevřelo dveře Rusům a nabízí i získání pasu. Tohle je tajemství "zlatého víza"

Daň z nemovitosti v roce 2024 vzrostla. Platební údaje už míří k poplatníkům
Aktuálně se děje
včera

Demokraté mají skvělou příležitost v roce 2026 vyhrát volby. Pokud ji nepromarní
včera

Trump si sám podřezává větev. Jeho nerozhodnost posiluje Rusko
včera

Zemřela Laura Dahlmeierová, německá biatlonová legenda
včera

Tsunami spustilo masové evakuace napříč Tichým oceánem. Proč, když vlny byly nakonec malé?
včera

Tusk oznámil zásadní změny v polské armádě. Válka mezi Ruskem a Ukrajinou bude zřejmě zmrazena, dodal
včera

Kalifornie mírní varování, obyvatelé Kamčatky popisují chvíle hrůzy, Francie se chystá na masivní vlnu
včera

Trump obrací svůj zrak k Indii. Hrozí jí masivními cly i penalizací kvůli Rusku
včera

Ozzy Osbourne na poslední cestě. Rakev vzali do ulic Birminghamu, přišla i rodina
včera

Zemětřesení na Kamčatce bylo šestým nejsilnějším v historii. Proč se všechna odehrála na tom samém místě?
včera

Zdravotnictví v USA je byznys. Vysoké clo na evropské léky bude Američany bolet, bankrotují už dnes
včera

V Pásmu Gazy dál umírají lidé hlady. Většinou jde o děti
včera

Ať koná policie, vyzvala Decroix po konci koordinátora bitcoinové kauzy
včera

Los Angeles varuje před "ničivým" vzestupem vody. Ve Francouzské Polynésii se čekají čtyřmetrové vlny
včera

EU zřejmě nezavede sankce proti Izraeli do konce léta. Úředníci jsou na dovolené
včera

Živě Havaj má to nejhorší za sebou, tsunami u Japonska a Kalifornie nabývají na síle
včera

Tsunami pevninu zasáhne v celém Pacifiku, varuje expert. Uvidí se, jak bude silná
včera

Trumpova obchodní válka: Evropská unie má dohodu, Čína je ale úplně jiný příběh
včera

Policisté stříleli při zákroku v Ivančicích. Útočník je po smrti
včera

Británie uzná palestinskou státnost, prohlásil Starmer
včera
Havaj a Japonsko zasáhly první vlny přesahující 1,5 metru
Tsunami vlny stále rostou a zasahují různé části Tichomoří. Podle Japonské meteorologické agentury byla v Iwate, na severovýchodním pobřeží Japonska, zaznamenána vlna o výšce 1,3 metru v přístavu Kuji. Agentura varuje, že vlny mohou dál růst.
Zdroj: Libor Novák