Problémy s financováním některých nejkvalitnějších nemovitostí v západní Evropě naznačují, že Evropu čeká na realitním trhu zvrat, patrně nejzávažnější v novodobé historii. Agentura Bloomberg v obsáhlém materiálu vypočítává důvody, které k takovému scénáři vedou, a předpovídá, že díky nové regulaci a změnám na trhu by propad nemusel trvat moc dlouho.
Investoři se snaží najít způsoby, jak překlenout nedostatek finančních prostředků. Úvěrové trhy se totiž ocitají v situaci, kdy se z rychle rostoucích úrokových sazeb stává problém. Příkladem je náročný proces refinancování kancelářské budovy v londýnské City nebo komplikovaný prodej budovy Commerzbank Tower v německém finančním centru Frankfurt nad Mohanem.
V nadcházejících týdnech, kdy věřitelé v celé Evropě obdrží výsledky ocenění ke konci roku, se začne projevovat reálná situace. Hrozí, že výrazný pokles ocenění způsobí porušení úvěrových smluv a vyvolá mimořádná opatření v oblasti financování - od nucených prodejů až po nutnost čerpat novou hotovost.
"Evropu čeká významný proces, kdy bude odeznívat desetileté období snadné dostupnosti peněz," řekl partner společnosti soukromého kapitálu Apollo Global Management Skardon Baker. "Míru strádání a dislokace nelze vůbec odhadovat," dodal.
Půjčky, dluhopisy a další dluhové financování v celkovém objemu kolem 1,9 bilionu eur (více než 45 bilionů Kč), což téměř odpovídá objemu italské ekonomiky, jsou zajištěny komerčními nemovitostmi nebo poskytnuty pronajímatelům v EU a v Británii. Vyplývá to z dat Evropského orgánu pro bankovnictví (EBA), průzkumu Bayes Business School a z údajů agentury Bloomberg. Zhruba 20 procent z této částky bude splatných v letošním roce.
Hrozící krize představuje první skutečný test regulace navržené po globální finanční krizi s cílem omezit rizika spojená s poskytováním úvěrů na nemovitosti. Tato pravidla by nakonec mohla způsobit, že cenová korekce na realitním trhu bude prudší a neočekávanější.
Nová regulace přiměje evropské věřitele k razantnějšímu postupu při řešení špatných úvěrů. Jsou ale zároveň v lepší kondici než za poslední krize na trhu s nemovitostmi před více než deseti lety, takže by mohli mít menší tendenci nechat problémy bez adekvátního řešení. To přenáší břemeno na dlužníky.
Po finanční krizi v roce 2008 se většina bank zdráhala vymáhat špatné úvěry, protože by to potenciálně mohlo vést k ještě větším problémům a vyšším ztrátám. Podle nových pravidel pro nesplácené úvěry budou muset věřitelé vytvářet rezervy na očekávané ztráty, nikoli pouze na ty už reálné. To znamená, že mají menší motivaci vyčkávat a doufat, že se hodnota aktiv zotaví.
Ocenění zatím nekleslo natolik, aby se prioritní dluhy - tedy úvěry, které jsou obvykle v držení bank - dostaly nad skutečnou hodnotu nemovitostí. To se ale může brzy změnit. Komerční nemovitosti v Británii oceněné společností CBRE loni zlevnily o 13 procent. Pokles se zrychlil ve druhé polovině roku a jen za prosinec jejich cena klesla o tři procenta. Analytici investiční banky Goldman Sachs předpovídají, že celkový pokles by mohl přesáhnout 20 procent.
Banky by pak mohly jednat dřív, než ceny klesnou ještě výrazněji, a riskovat úvěrové ztráty, což by zadlužené pronajímatele donutilo k obtížným alternativám. Problémy jsou ještě palčivější pro ty, kterým se blíží splatnosti dluhu. Věřitelé snižují hodnotu nemovitosti, na kterou jsou ochotni půjčit. To znamená, že nižší ocenění může působit jako dvojitá rána, která problém nedostatku finančních prostředků ještě prohloubí.
"Chuť bank poskytovat úvěry je nižší, a nižší i zůstane," dokud se neobjeví náznak, že trh dosáhl dna, řekl vedoucí úvěrového oddělení ze společnosti Federated Hermes Vincent Nobel. Nové předpisy nutí banky řešit špatné úvěry "a jedním ze způsobů, jak řešit problémy, je udělat z nich problém někoho jiného"," dodal.
Epicentrem krize je zatím Švédsko, kde se předpokládá, že ceny domů z nedávného maxima klesnou o 20 procent. Realitní firmy s akciemi na burze tam za posledních 12 měsíců ztratily 30 procent hodnoty a švédská centrální banka a úřad pro finanční dohled opakovaně varovaly před riziky plynoucími z dluhů u komerčních nemovitostí. Poradce ředitele na úřadu pro finanční dohled Anders Kvist se domnívá, že pokles hodnoty nemovitostí by mohl vyvolat dominový efekt, protože požadavky na další zajištění by mohly vést k vynucenému prodeji.
Přestože existují relativně stabilní oblasti, jako například v Itálii a ve Španělsku, které byly po globální finanční krizi zasaženy více, Británie zažívá silný pokles. Objevují se náznaky, že další na řadě by mohlo být Německo, poznamenal Bloomberg.
Investoři do nemovitostí ale mají k dispozici více možností. V příštím roce a půl investoři vloží rekordní objemy peněz do takzvaných oportunistických fondů, které se nevyhýbají rizikovějším nákupům nemovitostí, uvedl minulý týden na Světovém ekonomickém fóru v Davosu výkonný ředitel společnosti Cantor Fitzgerald Howard Lutnick. Tento trend podle něj pomůže urychlit oživení na trzích komerčních nemovitostí.
10. listopadu 2024 21:11
Krize evropského automobilového průmyslu. V Německu se budou zavírat továrny
Související
Maďarsko otevřelo dveře Rusům a nabízí i získání pasu. Tohle je tajemství "zlatého víza"
Daň z nemovitosti v roce 2024 vzrostla. Platební údaje už míří k poplatníkům
Aktuálně se děje
před 20 minutami
Diplomat prozradil, proč Putin eskaluje konflikt na Ukrajině. Kreml sdělil důvod odpálení rakety
před 42 minutami
Změny počasí mění svět k nepoznání. O domov už přišly desítky milionů lidí
před 57 minutami
Co má KLDR ze spojenectví s Ruskem? Novináři odhalili, jak se Putin odměnil za vojáky na Ukrajině
před 1 hodinou
Kvůli ruskému útoku balistickou raketou se Kyjev sejde se zástupci NATO
před 1 hodinou
Putin vyhrožuje útokem na země podporující Ukrajinu
před 2 hodinami
BBC: Putin je auto brzd, které se řítí po dálnici. A Putinomobil jen tak nezpomalí
před 2 hodinami
Využití balistické rakety neodpovídá průběhu války. Hrozba jadernou zbraní je přehnaná, říká pro EZ Robinson
před 2 hodinami
Hypersonická zbraň nové generace? Naše raketa dosahuje rychlosti Mach 10, prohlásil Putin
před 3 hodinami
Ruský útok na Ukrajině už se nelíbí ani Číně
před 4 hodinami
Vlak vykolejil v České Třebové. Provoz je omezen, spoje nabírají zpoždění
před 4 hodinami
Rusko informovalo USA o odpalu balistické rakety. Přesto svět vrhlo do nové éry
před 5 hodinami
Počasí pod vlivem Caetana. Česko čeká první výrazná sněhová situace
včera
Rodinný konflikt v Plzni skončil vraždou a pokusem o další. Případ není uzavřen
včera
ANO válcuje českou politiku i podle dalšího průzkumu. Sahá po vlastní většině
včera
Obrana proti balistickým střelám je extrémně obtížná. Rusko se snaží Západ zastrašit, říká Drmola
včera
Putin přiznal, že Rusko na Ukrajině otestovalo novou raketu. Válka se mění v globální konflikt, varoval
včera
Mír, ale za jakou cenu? Ukrajinci, kteří utekli ze země, promluvili
včera
Klimatická dohoda padla. Summit COP29 přinesl jen zklamání a hořkou pachuť
včera
Vadí vám Trump? Prodáme vám dům za dolar, vyzývá italská vesnice Američany
včera
Útok balistickou střelou na Ukrajině: Západ zpochybnil použití ICBM, internetem kolují nové záběry
Ve čtvrtek ráno Ukrajina obvinila Rusko z útoku mezikontinentální balistickou střelou (ICBM) na východoukrajinské město Dnipro. Toto tvrzení však zpochybnil západní činitel, který uvedl, že použitá střela byla balistická, ale nešlo o ICBM. Moskva se k těmto obviněním odmítla vyjádřit.
Zdroj: Libor Novák